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Bonne lecture
Article des ECHOS : [ 11/09/09 - 15H20
La Fédération nationale de l'immobilier a publié hier son indice mensuel des prix dans l'ancien, en recul de 1,2 % pour août. Mais quel crédit faut-il accorder à ce chiffre ? Depuis quelques mois, la polémique enfle autour de la fiabilité des calculs de la Fnaim. Car l'échantillon des transactions observé rétrécit dangereusement. Enquête.
AFP/ LOIC VENANCE L'affaire remonte au printemps dernier. En avril, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) publie son indice mensuel de l'immobilier ancien. Il en ressort... une hausse des prix de 3%. C'est la stupeur générale. En pleine crise et alors que, dès l'automne 2008, l'organisme a pris acte de la baisse générale du mètre carré, cette soudaine embellie ne convainc personne. Depuis cet épisode, les critiques enflent. Avec, toujours, le même procès : la fédération, qui est avant tout un syndicat professionnel regroupant certaines agences immobilières, est systématiquement accusée de servir son seul intérêt commercial, en minimisant les baisses ou en maximisant les hausses de prix. Le graphique ci-contre a beau indiquer que, sur la durée, les notaires affichent des augmentations plus importantes que celles annoncées par la Fnaim, rien n'y fait. Le doute s'est largement installé, et les chiffres publiés mensuellement _ l'observatoire paru hier annonce un recul des prix de l'ancien de 1,2 % pour le mois d'août _ sont analysés avec la plus grande prudence. Le débat porte désormais sur la pertinence même des statistiques de la fédération.
Le problème n'est pas nouveau. "Avant mon départ de la fédération, à l'automne 2006, j'avais plusieurs fois tiré la sonnette d'alarme devant la chute, certains mois, du nombre de données recueillies", affirme le professeur d'économie à l'université Paris-X-Nanterre Michel Mouillart, l'ancienne caution scientifique qui avait mis en place l'outil statistique de la Fnaim. La polémique a resurgi cette année avec le limogeage en juin du numéro deux de la fédération, le délégué général, Henry Buzy-Cazaux. La question des chiffres, une fois de plus, est au premier plan. "J'ai été remercié pour des raisons de fond et, parmi celles-ci, la faiblesse de l'appareil statistique de la Fnaim", explique celui qui a refusé de cautionner le +3% d'avril. "Faute de références suffisantes, l'observatoire manque de solidité et on lui fait dire n'importe quoi", regrette l'ancien délégué général.
Période de retournement
C'est que la nature même des statistiques de la Fnaim les rend ultrasensibles en période de crise. Ses indicateurs, publiés quelques jours après la fin de chaque mois ou de chaque trimestre, sont les seuls à rendre compte aussi rapidement des prix du marché dans l'ancien. En cette période de retournement, ils sont donc examinés avec la plus grande attention. Raison de plus pour se pencher sur la qualité de l'indice. Pour l'apprécier, il faut vérifier le mode de calcul mais aussi et surtout son mode d'alimentation. Même l'indice Notaires-Insee, pourtant considéré comme le plus fiable du marché, n'englobe pas l'intégralité des ventes réalisées (voir notre article "Les chiffres des notaires ne sont pas exhaustifs", sur www.lesechos.fr). Pour la Fnaim, c'est une autre histoire. Échappent d'emblée à son contrôle toutes les transactions (40% à 50%) effectuées de particulier à particulier, mais aussi celles réalisées par les agences immobilières non adhérentes et même - on le sait moins - celles réalisées par les agences adhérentes, mais qui ne prennent pas la peine de lui remonter les informations.
Sur les 1.200 agences Orpi, par exemple, le premier réseau de France, 40% environ adhèrent à la Fnaim, selon son président, Bernard Cadeau, mais, parmi elles, toutes ne répondent pas aux demandes de renseignement de la fédération. Actuellement, celle-ci revendique 8.000 agences immobilières adhérentes, mais, sur ce total, seules "2.000 sont qualifiées dans le cadre d'une alimentation régulière nécessaire à produire les statistiques", reconnaît Nicolas Thouvenin, délégué général adjoint de la Fnaim. Résultat, la crise aidant, la fédération est officiellement passée de 12.000 références mensuelles à moins de 6.000 ces derniers mois, "cette baisse ne remettant pas en cause la fiabilité de l'indice", selon Nicolas Thouvenin. "La rigueur statistique impose qu'un indicateur soit représentatif de 5% de la cible étudiée pour être significatif.Et sur un volume de 500.000 transactions estimé par les notaires pour 2009, les données de la Fnaim sont représentatives de 12% du marché", poursuit-il. La situation serait bien plus préoccupante selon Henry Buzy-Cazaux, qui, lui, avance le chiffre de "4.000 références par mois et cela, depuis près de deux ans".
Un logiciel qui fait double emploi
Cela ne signifie pas nécessairement que les tendances dégagées par la Fnaim sont fausses, mais que leur représentativité baisse. Rien d'inquiétant donc, à condition, compte tenu de la portée de ces chiffres pour l'ensemble des acteurs du marché, de le mentionner expressément au moment de leur publication. Ce qui n'a été fait que du bout des lèvres et tardivement. La tension était d'ailleurs palpable lors de la dernière conférence de presse de la fédération, en juillet. Ce n'est qu'à cette date, pour l'annonce de l'indice de juin, que la Fnaim revoit pour la première fois le nombre de références à la baisse ("d'environ 5.000 à 10.000 ventes", peut-on lire dans son observatoire mensuel). Jusqu'alors, elle faisait état d'un échantillon de transactions "d'environ 10.000 à 12.500 ventes".
Peu fiable, la Fnaim ? Pour mettre fin à la polémique, la fédération a produit une note défendant sa méthode statistique. Elle y met notamment en avant "l'originalité des fichiers des professionnels : leur alimentation n'est pas soumise aux contraintes du volontariat, la première faiblesse reconnue d'un observatoire, mais à des objectifs commerciaux". Dans les faits, il apparaît pourtant que la base de données de la Fnaim n'est alimentée...que par le volontariat. Si les enseignes immobilières comme Century 21, par exemple, remontent effectivement des chiffres sur les prix de vente tout à fait fiables à leur maison mère, c'est parce qu'elles y sont statutairement obligées, notamment pour calculer la commission du franchiseur. Mais la Fnaim, elle, n'est nullement "branchée" sur ces programmes internes. Du coup, pour lui transmettre l'information demandée, chaque agence immobilière doit impérativement utiliser le logiciel de la Fnaim, qui fait généralement double emploi avec celui déjà mis en place dans son réseau.
Une fois une vente bouclée et sa propre base alimentée, quel intérêt trouve un agent immobilier à renseigner la base de la Fnaim ? Syndicat professionnel, la fédération n'a aucun moyen de contrôle sur la pratique des agents immobiliers, pas davantage qu'elle n'a les moyens juridiques de les obliger à remplir sa base. Sa seule arme? L'incitation. "Les agents immobiliers y trouvent un intérêt commercial : en utilisant le logiciel de la Fnaim, leurs annonces immobilières sont gratuitement inscrites sur le site fnaim.fr, qui rassemble 550.000 références. Une fois la vente réalisée, ils n'ont aucun intérêt à laisser l'annonce en l'état. Ils doivent alors la retirer et c'est à ce moment-là que le prix de vente leur est demandé", fait valoir Nicolas Thouvenin. Les plus vertueux répondent effectivement, les autres mettent tout simplement l'annonce...à la corbeille.
Un site Internet en perte de vitesse
L'attractivité du site fnaim.fr n'apparaît donc plus comme un appât "commercial" suffisant et la fédération réfléchit à d'autres solutions pour recueillir les données nécessaires, comme la mise en place de passerelles entre les différents logiciels. C'est d'autant plus urgent qu'avec la révolution Internet la donne a complètement changé. Alors qu'aux belles heures du minitel le serveur 3615 fnaim était l'un des leaders incontestés du marché, le site fnaim.fr est aujourd'hui en perte de vitesse. En mai, par exemple, il apparaissait en 13e position, à 490.000 visiteurs (source Médiamétrie), loin derrière Seloger, De Particulier à Particulier ou AvendreAlouer, qui totalisaient respectivement 2,8 millions, 1,8 million et 1,5 million de visiteurs...
"Nous nous exprimons les premiers sur les tendances qui impriment le marché, ce n'est pas toujours facile. Je rappelle qu'il s'agit de tendances, à aucun moment nous n'avons la prétention d'affirmer des prix", rétorque le président de la Fnaim, René Pallincourt. En tout état de cause, devant les critiques désormais récurrentes concernant la fiabilité de ses chiffres, la Fnaim avait promis, en juillet, de faire toute la lumière sur ses méthodes de calcul à la rentrée. Nous y sommes.
Des variations qui vont du simple au double selon les sources ...
Année Notaires-Insee FNAIM
2008 -3% -9,9%
2007 +5,7% +2,6%
2006 +10% +6,5%
2005 +14,8% +10%
2004 +16% +14,1%
Total de 2004 à 2008 +50% +24%
Source : Notaires-Insee et observatoire FNAIM. Il s'agit de l'indice intitulé "rythme annuel glissant", calculé en rapportant l'indice du trimestre d'une année donnée sur l'indice du même trimestre de l'année précédente. C'est le seul chiffre calculé à la fois par les notaires-Insee et par la FNAIM et que l'on peut donc comparer.